Die unzureichende Bewertung von Grundstücken gegenüber anderen Vermögensgegenständen war ja Anlass der Erbschaftssteuerreform. In der laufenden Diskussion geht ein wenig unter, wie denn nun tatsächlich künftig die Wertermittlung erfolgen soll. Neben den Entwürfen für das Erbschaftssteuer- und das Bewertungsgesetz liegt nun seit einigen Wochen auch ein Entwurf zu einer Verordnung, die die Details der Neubewertung des Grundvermögens regeln soll, zur Verfügung.

Die künftige Bewertung von Grundvermögen

Bewertungsmaßstab ist zukünftig der gemeine Wert. Damit soll eine Bewertung in der Nähe der Verkehrswerte erreicht werden. Dies ist erforderlich, um zu der vom Bundesverfassungsgericht angemahnten verfassungskonformen Bewertung zu kommen.

Unbebaute Grundstücke

Der Wert eines unbebauten Grundstücks ermittelt sich nach der Fläche und den jeweils aktuellen Bodenrichtwerten. Dies gilt auch schon nach derzeitigem Recht. Allerdings wird der bisher gemäß Bewertungsgesetz vorgenommene Abschlag von 20 % auf den Bodenrichtwert nicht übernommen. Damit erhöht sich künftig der Wert unbebauter Grundstücke um 20 %.

Bebaute Grundstücke

Baute der bisherige Bedarfswert im Grundsatz auf einem Ertragswertverfahren auf, so gibt es künftig 3 Verfahren, je nach Art des bebauten Grundstücks.

Bebaute Grundstücke sind entweder nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu bewerten

Wohnungseigentum, Ein-und Zweifamilienhäuser

Für diese Grundstücke kommt das Vergleichswertverfahren in Frage. Hierbei wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet. Vorrangig sind von den Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden herausgegebene Vergleichspreise. Alternativ können Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse wie qm-Preise herangezogen werden.

Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke

Für diese typischen Renditeobjekte ist das Ertragswertverfahren vorgesehen. Bodenwert und Gebäudeertragswert werden zu einem Gesamtwert addiert. Vom Jahreswert der Miete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Nach einem Abzug für den Ertragsanteil des Grundstücks kommt man zum Gebäudereinertrag. Auf diesen wird ein Vervielfältiger angewendet. Die tatsächliche Miete wird durch die übliche Miete ersetzt, wenn die Abweichung zu dieser 20% überschreitet. Die Bewirtschaftungskosten sind aus Vereinfachungsgründen nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Quellen hierfür können die Gutachterausschüsse sein oder eine Anlage zur Grundbesitzbewertungsverordnung.

Sonstige bebaute Grundstücke

Zu dieser Gruppe gehören auch die vorgenannten Grundstückkategorien, wenn keine Vergleichspreise ermittelt werden können oder keine übliche Miete ermittelt werden kann. Hierfür ist das Sachwertverfahren vorgesehen. Der  Wert von bebauten Grundstücken wird auf der Grundlage des Substanzwerts (Summe aus Herstellungswert der auf dem Grundstück vorhandenen baulichen und nicht baulichen Anlagen sowie Bodenwert) ermittelt. Der Herstellungswert wird nach typisierenden Regelherstellungskosten bemessen. Es ist das einzige Verfahren das eine Alterswertminderung auf den Gebäudeteil berücksichtigt. Allerdings ist der Abschlag auf einen Mindestansatz von 40% beschränkt.

Verschonungsregelung

Bei vermieteten Wohnimmobilien wird es einen Abschlag in Höhe von 10 % auf den nach diesen Vorschriften ermittelten Wert im Rahmen der Verschonungsregelungen geben, dies regelt der neue § 13c Abs. 1 ErbStG.

Zeitliche Anwendungsregelung

Das neue Recht tritt ab Verkündung, die noch im ersten Halbjahr 2008 erfolgen soll in Kraft und ist ab diesem Stichtag anzuwenden.

Wahlrecht

Bei Erbfällen (nicht Schenkungsfälle!) soll es für den Zeitraum vom 1.1.2007 bis zum Inkrafttreten des Gesetzes die Möglichkeit geben, sich wahlweise für das neue oder auch das bisherige Recht zu entscheiden. Es kommen aber gemäß Entwurf für diese Zeit stets nur die bisherigen, niedrigeren Freibeträge zur Anwendung.

Einzelwertgutachten

Auch nach den neuen Regelungen bleibt der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes möglich. Auch wenn der Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung ausführt, durch die Vielzahl der Typisierungsvorgaben möglichst Gutachten vermeiden zu wollen, wird es automatisch zu einem viel höheren Bedarf an Verkehrswertgutachten kommen. Dies gebietet schon die Logik: Hinkten die bisherigen Bedarfswerte mit Ergebnissen in Höhe von 50% - 60% erheblich den Verkehrswerten hinterher, so beschränkten sich Fälle in den der tatsächliche Verkehrswert eines Grundstücks noch unter diesem Wert lag auf Einzelfälle. Wenn die Bewertungsverfahren nun zu Werten in der Nähe der Verkehrswerte führen, steigt die Zahl der Fälle, in denen der Nachweis darunter liegender Verkehrswerte des zu bewertenden Grundstücks erforderlich erscheint, an.